连发4个大招，房价会暴涨？专家解读

日前，住房公积金个人住房贷款利率下调0.25个百分点。到底缴存人能得到多大实惠？住房城乡建设部公积金管理司相关负责人昨天（18日）表示，新政策对缴存人解决住房支持力度将更大。

以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。购房人得到的好处是实实在在的。

据介绍，此次贷款利率调整范围既包括新发放的住房公积金个人住房贷款，也包括存量住房公积金个人住房贷款。2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。2024年5月18日（含）后新发放的个人住房公积金贷款，将直接按照调整后的新利率执行。住房城乡建设部表示，将指导城市住房公积金管理中心按照规定，做好政策衔接工作，确保缴存人能够第一时间享受到政策优惠。

多地公布调整存量公积金贷款细则

降首付比例对一二线城市影响较大

17日，广州宣布下调个人住房公积金贷款利率；18日，上海、北京、深圳等地也先后宣布下调住房公积金贷款利率。据21财经，对于存量公积金利率调整统一在2025年1月1日进行，不过各地细节略有不同。部分城市对存量调整还有附加的期限要求。比如，成都市和大连市要求，2024年5月18日之前发放的住房公积金贷款，贷款期限在1年以上的，贷款利率将在2025年1月1日进行调整；贷款期限为1年的，贷款利率不作调整。

多数城市则是规定，2024年5月18日起新受理贷款和5月18日前未发放的贷款利率统一按照央行要求执行。存量贷款自2025年1月1日起调整。例如济南市、兰州市、宜昌市等。

在下调首付比例方面，据中新经纬，以总房款100万元为例，首套房首付款由之前最低20万元降至最低15万元，购房门槛下降。但相应地，从银行贷款的金额由80万元提高至85万元。

“这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进在接受中新经纬采访时表示，过去全国住房贷款首付比例最低为20%，但是否应继续降低首付比存在着不同的声音，很显然，此次政策对首付比例做了历史性的下调。

“首套房首付比例降至15%，是历史最低水平了。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析，该政策执行后，意味着全国所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下调，这对一二线城市影响较大，北京等城市或将大幅度降低首付比例。

为何“去库存”是当务之急？

不是供应太多，而是销售不振

据央视新闻，本周五，四项重磅政策同时出炉，其中一个就是收购库存房源充当保障房。特别是中国人民银行周五下午宣布，将提供3000亿元保障性住房再贷款支持政府收储行为，引起社会广泛关注。那么，为何现在去库存成了当前房地产复苏的当务之急呢？

国家统计局最新公布的数据显示，4月份以来，市场供需都在下行，使得库存总量进一步在加大。一方面是由于3月份原本的小阳春没来，市场需求进一步萎缩，从而导致新一轮降价，市场观望气氛更浓。另一方面，是尽管去年以来二手房交易在回升，但回升的数量赶不上挂牌卖房的数量，各地二手房挂牌量都在创新高。

今年4月30日，中央政治局会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这是时隔多年，中央再度对房地产去库存提出要求。而记者从易居研究院等市场机构拿到的统计数据也显示，当前库存很高的矛盾点并不在于房地产企业供应了太多房源，而是在于库存消化能力一直处于低位，即销售不振。据易居研究院统计，全国百城新建商品住宅库存销售周期目前为25.3个月，而新建商品住宅的合理销售周期应为12到14个月。

从目前各地的政策来看，“以购代建”主要有两个目标：一是加快存量商品房去库存，二是助力保交楼和房地产融资协调机制“白名单”的建立，以缓解房地产企业资金方面的困局。专家表示，通过收购存量住房改为保障性住房，目前看可以实现一举多得的效果。

专家表示，近期有关“以购代建”的政策的实施，下一步无疑会给市场带来一定的正面效应，特别是在楼市调控政策转向“去库存”这一背景下，这些措施能够缓解部分房企的资金压力，为楼市带来短期的稳定性。在各地具体执行的过程中，关于资金来源的可持续性，以及这些收储商品房的运营管理能力，都是考验政策未来效果的关键。

有人担心业主临时涨价

有人再等等：关键还是价格本身

据中新经纬，当天下午，在看到微信群里讨论这些政策后，在北京工作、正在为孩子上小学发愁的郭静(化名)有点心动：“我的首付不太够，首付比例下调对我来说是解决了燃眉之急。虽然月供压力加大，但后期可以选择提前还款。我们的预算本就有限，现在开始担心业主临时涨价，有点着急看房了。”

也有表现淡定的。已经很久没有在北京看房的张辉(化名)对中新经纬称，他暂时不会重启看房计划，他说：“降低首付对我的吸引力不是很大，因为本身我也想多交点首付款，以缓解月供的压力。真正刺激大家去看房的还是价格，我还是再等等。”

河南省郑州市一位房产经纪人说：“政策是有用的，尤其是对刚需、改善客户来说，首付比从最低20%降到最低15%，购房门槛降低了。”上海的一位房产经纪人称，还没有多少客户致电咨询。

商贷利率方面，中原地产首席分析师张大伟认为，从全国看，除了少数一线二线城市外，大部分城市首套房贷款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策为房贷利率进一步下行提供可能，未来首套房商贷利率或向3%靠拢。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，商贷利率有望跌破3%，降至历史最低水平，居民的贷款成本进一步下降。

东方金诚研究发展部王青团队分析称，根据中国人民银行数据，今年3月末新发放居民房贷利率为3.69%，考虑到当前物价水平偏低，实际房贷利率(名义房贷利率-GDP平减指数)处于历史最高水平之列，而且自2021年以来持续上升。未来，监管层或将通过窗口指导等方式，督促商业银行较快下调居民房贷利率，直至楼市出现筑底回升态势。同时，在当前的市场格局下，不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题。

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